Расчёты с членами КТ

Члены товарищества обязаны возмещать товариществу расходы по обслуживанию и ремонту жилого дома и территории, а также расходы за потреблённые через общие домовые сети коммунальные услуги водо- и теплоснабжения, электроэнергию,  вывоз мусора и другие.  Правовым основанием для распределения расходов по хозяйственному обслуживанию дома между квартирособственниками является часть 1 статьи 15 Закона о квартирном товариществе, согласно которой платежи должны рассчитываться на один квадратный метр общей площади жилого помещения. Общей площадью считается внесённая в Крепостную книгу площадь помещения, которая не включает в себя площадь балконов или лоджий. Уточнить размер общей площади квартирной собственности можно по выписке из Крепостной книгигде дробью указаны размеры реальной доли (числитель) и идеальной доли (знаменатель) квартирной собственности, общая площадь соответствует цифре в числителе, если поставить запятую перед последней цифрой справа.

 

Если устав товарищества повторяет принципы распределения расходов, установленных в законе, то товарищество должно рассчитывать платежи из расчёта на один квадратный  метр общей площади квартирной собственности. Квартирное товарищество не вправе применять отличающийся от закона и устава порядок расчётов. Для изменения методики расчётов необходимо внести конкретные  и понятные положения о распределении хозяйственных расходов в устав товарищества.

 

Части 4 статьи 13 Закона о квартирном товариществе устанавливает обязанность членов товарищества по возмещению товариществу хозяйственных расходов на основании решений общих собраний товарищества. Исходя из принципа самоуправления, члены товарищества сами утверждают на общем собрании размер тарифов на обслуживание и в ремонтный фонд, которые собираются ежемесячными авансовыми платежами на основании плана хозяйственной деятельности. Решение общего собрания КТ обязательно для исполнения, если оно не оспорено в суде. Решение собрания обязательно и для тех членов товарищества, которые не участвовали в его принятии или голосовали против.

 

Счета за хозяйственное обслуживание

 

Квартирособственники оплачивают товариществу хозяйственные платежи за обслуживание дома пропорционально общей площади каждой квартиры на основании счетов (извещений), которые квартирное товарищество выставляет квартирособственникам ежемесячно. Срок оплаты счёта — последнее число месяца, в котором выставлен счёт.

 

Счета должны быть составлены в соответствии:

  • с положениями закона и устава товарищества;
  • с тарифами по обслуживанию и ремонту (ремонтный фонд), по целевым платежам, утвержденными решением общего собрания товарищества;
  • с тарифами поставщика воды, установленными местным самоуправлением по водоснабжению и канализации;
  • с тарифами поставщика газа и электроэнергии, согласованными  с Инспекцией рынка энергии;
  • с показаниями общедомовых счётчиков и квартирных счетчиков, если начисления производятся по измерительным приборам.

Квартирное товарищество не вправе перепродавать квартирособственникам коммунальные услуги по тарифам, отличающимся от тарифов поставщиков. Однако в случае с теплоэнергией измерить количество потреблённых каждой квартирой мегаватт технически невозможно без специальных приборов, поэтому между квартирособственниками распределяется сумма счёта поставщика. Теплоэнергия для отопления помещений распределяется по квадратным метрам общей площади квартир, а теплоэнергия для подогрева воды – по кубическим  метрам в соответствии с показаниями квартирных водомеров. Пример методики распределения теплоэнергии.

 

Имеет ли товарищество право погашать сначала пени, а потом основной долг?

 

Право товарищества начислять пени за просрочку платежей следует из части 4 статьи 7 Закона о квартирном товариществе, согласно которой, при просрочке оплаты хозяйственных расходов правление может потребовать от члена товарищества пеню в размере до 0,07 процентов от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки, считая с первого дня месяца следующего за месяцем оплаты хозяйственных платежей. Пени не являются наказанием, а целью упростить взыскание и расчёт ущерба, возникшего у стороны договора вследствие просрочки должника (п. 15 решения Государственного Суда № 3-2-1-132-04 от 18.11.2004).

 

При зачёте сумм, поступивших от должника в счёт оплаты долга, следует, прежде всего, руководствоваться частью 1 статьи 88 Обязательственно-правового закона. Государственный Суд подчеркнул в пункте 13 решения № 3-2-1-117-12 от 28 ноября 2012 года, что должник вправе сам определить, какие обязательства он исполняет, если переданных денежных сумм недостаточно для покрытия всех обязательств.

 

Кредитор получает право самостоятельного определения погашения разных обязательств согласно части 4 статьи 88 указанного закона в случае: если должник до исполнения обязательства или в течение разумного срока после исполнения обязательства не определил, какое из обязательств им исполнено, при условии что:

  1.  он (кредитор) уведомляет должника об определении исполнения в течение разумного срока после исполнения обязательства, и
  2. исполнение обязательства не является противоправным, и
  3. обязательство стало подлежащим взысканию, и
  4. обязательство не оспорено.

(5) Если кредитор в соответствии с указанными в части 4 настоящей статьи обстоятельствами определил, какое из обязательств исполнено должником, но должник немедленно возразил против этого, то должник может сам определить, какое обязательство он исполнил. В таком случае считается, что должником исполнено указанное им обязательство.

 

Другими словами, товарищество получает право определить, какие обязательства оно погашает из поступивших сумм, если должник изначально не определил сам, какое обязательство он исполняет. Товарищество обязано известить должника, как ононамерено погашать обязательства. Но если должник всё-таки представит возражение против определения товарищества, то право определять, за что платить, остаётся за должником.

 

Часть 8 статьи 88 Обязательственно-правового закона даёт товариществу как кредитору, возможность засчитывать из поступивших сумм вначале пени, а потом основной долг. Однако применение этого положения ограничено принципом добросовестного поведения, (статья 6 ОПЗ). Это значит что, если поведение стороны правоотношений является недобросовестным, то нормы закона не применяются и кредитор теряет право засчитывать из поступивших сумм вначале пени, а потом основной долг.

 

Недобросовестным признаётся поведение, если вместо своевременного обращения в суд для решения спора по размеру хозяйственных платежей товарищество из месяца в месяц начисляет должнику пени, а все поступившие суммы поглощает только в счёт пени, увеличивая основной долг. Таллиннский Окружной Суд в решении по делу № 2-07-49386 от 17.12.2014 года отказал товариществу Лийкури 28 в праве засчитывать в первую очередь пени из-за такого недобросовестного поведения. Была аннулирована сумма 10’222,41 евро пеней, которые товарищество насчитало и поглотило за семь лет по вышеуказанной методике до обращения в суд. Основной долг квартирособственника уменьшился в 9 (девять) раз.

 

Методика расчётов по другим видам коммунальных услуг (потребление воды, вывоз мусора, лифт и др.) в КТ и решение проблем, связанных с хозяйственными расходами и взысканием долгов, изложена в книге

100 вопросов о квартирном товариществе